任意売却をしたら税金はかかるのか?売却に伴う税金の影響と対策をご紹介

2024-03-26

売却

任意売却をしたら税金はかかるのか?売却に伴う税金の影響と対策をご紹介

住宅ローンの返済が厳しくなった場合など、資金繰りが困難になった時には、住宅を売ってそのお金で返済を完結することを「任意売却」と呼びます。
ここで気になるのが、任意売却をした場合にも税金がかかるのか?ということです。
そこで、不動産売却に関係する種々の税金と共に、任意売却に関係するポイントをご紹介します。

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不動産売却でかかる税金について

通常の不動産売却では、いくつかの税金がかかります。
利益が発生する取引については課税対象となるのが原則ですので、これは当然とも言えることです。
たとえば、譲渡所得税と住民税という種類があって、これらは年間を通しての所得に対して課税されるものです。
他にも印紙税があります。
売買契約書を作成するときに書類に貼付する印紙を購入する時に納める税で、売買代金に応じて課税されます。そして、登録免許税がかかります。
不動産登記に関係してかかる税の種類です。

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任意売却で譲渡所得税がほぼかからない訳とは?

任意売却をする際にも、上記の税金がかかるのが基本なのですが、譲渡所得税に関しては特定の条件下ではかからないことがあります。
譲渡所得税は売却益が出た時に課税されますが、所有期間が5年以上であれば長期譲渡所得となり、税率が軽減されます。
さらに、所有期間が10年以上であれば、軽減税率の特例が適用されます。
売却益というのは、買った時よりも売った時の代金が高くなった場合に生じる利益ですが、一般的な住居物件であれば築年数の経過と共に資産価値が下がるものなので、ほぼ利益は出ないでしょう。
また、たとえ利益が出たとしても、自宅用住居の場合は「特別控除の特例」という制度が適用されます。
一定額までであれば利益が出ても課税対象外となるため、ほとんどのケースで税金がかからないのです。
同じように、債務の支払いが困難になった場合に任意売却をするケースについて「強制換価等による特例」という制度があり、特定の条件を満たす場合には一定の所得税が免除されることになります。
こうした制度を利用することで、実質的には譲渡所得税をゼロにすることができます。

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税金の滞納をした場合

売却による譲渡所得税はかからないことが多いのですが、他の通常の税金は免除とはならないので注意が必要です。
たとえば、毎年支払う固定資産税や住民税、都市計画税などがあります。
こうした税を滞納すると、督促がなされた後に延滞金が加算されることになります。
そして、税額が大きくなり、滞納が続くと自宅の差し押さえ、最終的には競売にかけられるといった事態にまで発展する恐れがあるでしょう。
こうしたことにならないためにも、早めに任意売却の決断を下し、ローン完済と滞納している税の支払いを済ませた方が安心です。

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まとめ

不動産売却では譲渡所得税、住民税、印紙税、登録免許税などがかかりますが、任意売却の場合、特別控除の特例や強制換価等による特例を利用することで譲渡所得税はほぼゼロにできます。
しかし、固定資産税や住民税、都市計画税などの通常の税金は免除されないため、滞納が続くと自宅の差し押さえや競売に発展する可能性があります。
そのため、早めに任意売却を決断し、ローン完済と滞納税の支払いをおこなうことが重要です。
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