不動産売却における心理的瑕疵とは？売却価格への影響や告知について解説！

不動産売却をおこなうときは、心理的瑕疵に注意しなければなりません。
しかし、心理的瑕疵とはどのようなものか、具体的な内容や範囲を知らない方も多いはずです。
そこで今回は、不動産の心理的瑕疵とは何か、売却価格への影響や告知義務の必要性について解説します。

不動産売却で知っておきたい心理的瑕疵とは

心理的瑕疵とは、不動産の品質や設備自体に問題はないものの、住人に心理的抵抗や嫌悪感を与える瑕疵のことです。
いわゆる事故物件のことで、具体的には自殺や殺人、一定期間放置された孤独死などが該当します。
このような心理的瑕疵物件を売却する際には、売主に告知義務が課せられます。
そのため、事前に告知内容を理解しておく必要があります。
すべてのケースで告知義務が発生するわけではないため、告知の範囲はあらかじめ確認しておくべきです。

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心理的瑕疵がある不動産は売却価格がどれくらい下がるのか

不動産の売却価格は、心理的瑕疵の内容によって決まります。
ただし、法律では明確に定められていないため、過去の事案を参考にしながら個別に判断しなければなりません。
事件の内容によっても売却価格は異なりますが、通常の不動産価格と比べて10〜50%ほど安くなることが一般的です。
そのなかでも、比較的価格の減少が抑えられるのは「孤独死や自然死」です。
発見が遅れた場合は自然死であっても事故物件として扱われますが、すぐに発見されれば通常の不動産と同様の価格で売却できます。

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不動産売却における心理的瑕疵の告知義務

心理的瑕疵がある不動産は、売却時に告知義務が発生します。
しかし、病死や老衰は自然死であり、不自然な死に該当しないため、原則として告知義務の対象にはなりません。
また、告知が必要な期間については2つの考え方があります。
まず、発生からの経過年数に基づくもので、売買の場合は発生から約6年が告知義務の対象です。
さらに、発生からの入居者変更や転売による考え方もあります。
売買物件の場合、事故物件の購入者が転売するときには調査義務がなくなるのが原則です。
告知期間の判断基準は事案によって異なるため、慎重な検討が必要です。

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まとめ

心理的瑕疵とは、不動産の品質や設備自体に問題がないにも関わらず、住人に心理的抵抗や嫌悪感を与える瑕疵のことです。
瑕疵や事件の内容によって売却価格は異なりますが、通常の不動産と比べて10〜50%ほど安くなってしまいます。
一般的に事件の発生から6年ほど経過するまでは告知義務が必要ですが、不自然な死に該当しない場合は対象に入りません。
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