不動産売却で注意したい契約不適合責任とは？回避するための対策も解説！

不動産を売却する際のポイントの1つに、契約不適合責任があります。
契約不適合責任について把握しておかなければ、買主とのトラブルに発展する可能性もあるため、注意が必要です。
そこで今回は、不動産売却における契約不適合責任とは何か、契約不適合責任で認められている買主の権利、トラブル回避のためのインスペクションについてご紹介します。
埼玉県川越市を中心に狭山市、鶴ヶ島市、ふじみ野市、坂戸市で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ今後の参考にしてみてください。

不動産売却で知っておきたい契約不適合責任とは？

中古物件の売買では、売却後に想定外の不具合が見つかるケースもあります。
このような場合、買主を保護するために定められているのが、契約不適合責任です。
では、契約不適合責任とは具体的にどのようなものなのでしょうか。
売却後のトラブルを防ぐためにも、しっかりと把握しておくことが大切です。

契約不適合責任とは

契約不適合責任とは、引き渡した物件が契約書の内容と一致していない場合、売主に課せられる責任のことです。
つまり、引き渡し後の物件に契約書に記載のない不具合があった場合、売主が買主に対して責任を負わなければならないということです。
契約不適合責任は、まだまだ新しい法律で、2020年4月1日の民法改正により規定されたばかりです。
それまでは、瑕疵担保責任によって運用されていました。
瑕疵担保責任では、買主が注意を払っていても売却前に発見できなかった不具合に対して責任を負います。
しかし、瑕疵の内容がわかりにくいことから、「契約内容と一致しているか」が問われる契約不適合責任へ改正されたのです。
のちほどご紹介しますが、契約不適合責任は、瑕疵担保責任に比べて責任の内容が重くなっていることも覚えておきましょう。

雨漏りにおける契約不適合責任

続いて、雨漏りを具体例に挙げ、実際のケースについてご紹介します。
たとえば、売主が知っている雨漏りについて契約前に買主に伝え、売買契約書にも記載していた場合は、契約不適合責任に問われるケースは少ないと言えます。
ただし、想定外の箇所からの雨漏りの場合は、責任を問われるケースもあるため、注意が必要です。
また、契約を締結する際、知っている雨漏りについて売買契約書に記載していなかった場合も、契約不適合責任に問われます。
つまり、売買契約書への不具合の記載の有無が重要なポイントになるのです。

時効はある？

不動産の売却後、売主は永久に責任を負わなければならないのかというと、そうではありません。
契約不適合責任には時効があり、民法上で「不具合を知ったときから1年以内」という期間が設定されています。
ただし、これは売買契約書に何も記載がなかった場合の期間です。
規定よりも長く設定したり、短く設定したりもできます。一般の売主と一般の買主の場合には、通常引渡しから3ヶ月間の期間と設定されます。（設備については引渡しから7日間）

契約不適合責任は任意規定

任意規定とは、売買契約書に記載がない場合を除いては、売買契約書に記載された内容が法律よりも優先される規定のことです。
そのため、売買契約書に記載し、買主の同意を得れば、法律で定められている内容を変更できます。

中古住宅（一戸建て・マンション）の売却では、契約不適合責任免責を条件としていることも数多くありますので、あまり心配する必要はございません。　※築浅なのに免責とすると何か不具合があるのかと思われてしまうので、注意は必要です。
ただし、この任意規定には例外もあるため、注意が必要です。
不動産売却においては、宅建業者が売主になる場合、免責は不可とされています。

不動産売却における契約不適合責任で認められている買主の権利

ここでは、不動産売却における契約不適合責任で認められている買主の権利についてご紹介します。
買主の権利の内容は、下記の5つです。
瑕疵担保責任では、契約解除と損害賠償請求しか認められていなかったため、売主が負う責任は重くなっていると言えます。
買主の権利①追完請求
契約内容と異なる箇所に関して、契約内容と一致した状態にして、再度引き渡しを求める権利です。
売主は、請求された箇所を補修して引き渡す必要があります。
先ほどの例で言えば、売買契約書に記載のない想定外の雨漏りについて請求された場合は、その箇所を補修しなければならないということです。
もちろん、売買契約書に記載されている箇所の雨漏りについては、責任を負う必要はありません。
また、築古で劣化した物件の場合は、雨漏りが想定できるという考えから、責任を問われないケースもあります。
買主の権利②代金減額請求
売却価格の減額を請求できる権利です。
売主が追完請求に応じない場合に請求されます。
追完請求を受けた場合は、定められた期間内に補修しなければなりません。
これを拒否したり、履行が不可能だったりした場合、売却価格を減額する必要があります。
補修を拒否する態度を取ったり、履行が不可能なことが明らかだったりする場合は、最初から代金減額を請求されることもあるため、注意しましょう。
買主の権利③損害賠償
売主が故意に隠した不具合について損害賠償を請求できる権利です。
売主の過失でない場合、買主は損害賠償の請求はできません。
買主の権利④催告解除
売主に催告したあと、契約解除する権利です。
追完請求に応じなかった場合、請求される可能性があります。
売却価格を減額しても、引き渡した物件に住めない場合など、買主が納得できないケースもあるためです。
催告解除を請求されると、受け取った売却金を無条件で返還しなければなりません。
買主の権利⑤無催告解除
売主に催告せずに契約解除する権利で、瑕疵担保責任における契約解除を引き継いだものです。
追完請求で指摘された箇所の補修ができないケースなど、改正民法で規定された条件を満たしている場合に請求される可能性があります。

不動産売却で契約不適合責任の対策はインスペクションが有効

最後に、不動産売却において契約不適合責任を回避するための対策として、インスペクションをご紹介します。

インスペクションとは？

インスペクションとは、不動産を売却する前に「既存住宅状況調査技術者講習」を修了した建築士に建物を診断してもらうことです。
事前に劣化や不具合について把握できるため、売買契約書に詳細な内容を記載できるというメリットがあります。
前の章でご紹介したように、契約不適合責任では、売買契約書に不具合についての明記があれば、責任を問われません。
もともとインスペクションは、良質な中古住宅の流通を促すことを目的として、国が普及に取り組んでいるものです。
そのため、不動産売却の際、不動産会社は売主に対してインスペクションについての告知義務があります。
ただし、あくまでも「説明する」義務のため、実際にインスペクションをおこなうかどうかは、売主の判断に委ねられます。

インスペクションにかかる費用はどのくらい？

不動産売却におけるインスペクションの費用の相場は、一戸建てで5万円から12万円、マンションで4万円から6万円です。
金額に幅があるのは、面積や調査の種類や範囲によるためです。
基本的に、目視でおこなえる調査については、5万円から7万円ほどで依頼できるでしょう。
調査の種類や範囲については、事前に確認しておくと安心です。
また、インスペクションの完了までには1週間から2週間ほどの期間がかかります。
そのため、ゆとりをもって売却のスケジュールを組むことをおすすめします。

まとめ

今回は、不動産売却における契約不適合責任とは何か、契約不適合責任で認められている買主の権利、トラブル回避のためのインスペクションについてご紹介しました。
費用の負担は必要ですが、不動産売却前にインスペクションをおこなうと、買主とのトラブルの回避につながります。
株式会社ウルハホームでは、不動産売却時の仲介手数料が最大半額になるため、お客様の費用負担を減らすことが可能です。
埼玉県川越市を中心に狭山市、鶴ヶ島市、ふじみ野市、坂戸市で不動産売却をご検討中の方は、ぜひお気軽にご相談ください。