住宅ローンが返済不可になったらどうする？競売になる前に対処しよう！

さまざまな事情によって、住宅ローンが返済不可になることがあるかもしれません。
このような場合に回避したいのが、不動産を競売にかけられることです。
そこで今回は、住宅ローンが返済不可になった場合の対処法や競売にかけられるまでの流れ、任意売却のメリットについてご紹介します。
埼玉県川越市を中心に狭山市、鶴ヶ島市、ふじみ野市、坂戸市で住宅ローンの返済にお悩みの方は、ぜひ今後の参考にしてみてください。

住宅ローンが返済不可になった場合の対処法は？

住宅ローンが返済不可になりそうな場合は、なるべく早めに手を打つことが大切です。
まずは、どのような対処法があるのか見ていきましょう。

滞納前にできる対処法は？

住宅ローンの滞納前にできる対処法には、下記の5つがあります。
対処法①金融機関へ相談する
支払いが難しそうな場合は、まず金融機関に返済条件を変更できないか、相談してみましょう。
支払いの条件を緩和することによって、返済がしやすくなります。
具体的には、元本の返済を停止し、利息のみを支払うことなどが挙げられます。
ただし返済条件を変更してもらうためには、一般的には病気や介護などの正当な理由が必要です。
返済期限を延長することになるため、収入の回復見込みなどに合わせて、減額の幅とスケジュールをしっかりと検討することが大切です。
対処法②借り換えをおこなう
融資を受ける金融機関を変更することによって、金利が低くなり、支払額を減額することが可能です。
一般社団法人住宅金融普及協会で金利情報を公開しており、比較する際に利用できます。
ただし、借り換えをおこなう際は、事務手数料などのコストがかかる点に注意が必要です。
対処法③保険を確認する
住宅ローンを組む際に団体信用生命保険に加入している場合は、内容を確認してみるのも1つの方法です。
疾病の場合は、保険金が支払われるケースがあります。
対処法④売却する
上記の対処法を試しても返済が難しそうな場合は、売却の検討をおすすめします。
高値で売却できれば、住宅ローンを完済しても利益が出るかもしれません。
利益が出れば、住み替えの資金としても利用することが可能です。

滞納後にできる対処法は？

すでに住宅ローンを滞納している場合には、下記のような対処法があります。
対処法①任意売却する
任意売却とは、金融機関の承認を得て、住宅ローンを完済していない状態で通常の売却と同じように不動産売却をおこなうことです。
住宅ローンを完済していない不動産には抵当権が付いているため、本来であれば、抵当権を解除しないと売却の手続きをおこなうことができません。
抵当権とは、金融機関が不動産を担保にできる権利のことで、買い手にとって不利益になってしまうためです。
しかし、任意売却であれば、一般市場での売却が可能です。
さらに、売却金で住宅ローンが完済できなくても、金融機関が返済額を融通してくれるため、すでに滞納している場合に有効な対処法と言えます。
対処法②個人再生を利用する
個人再生とは、債務整理法の1つで、裁判所の認可を受けることによって債務を5分の1程度まで減らせる対処法です。
個人再生を利用しても毎月の返済は続きますが、住宅ローンの残高を大幅に減額できます。
ただし、認可を受けるためには、さまざまな条件を満たす必要があります。

住宅ローンが返済不可になってから競売にかけられるまでの流れ

続いて、住宅ローンが返済不可になってから競売にかけられるまでの流れについてご紹介します。
そもそも競売とは、居住者の意思とは関係なく、裁判所によって強制的に不動産が売却されることです。
すべての売却金は住宅ローンの返済や税金などに充てられるため、手元にお金が残ることはありません。
相場の4割から5割で売却されるケースが多いため、ほとんどの場合、多額の負債を抱えることになってしまいます。
また、最終的には立ち退きを求められたり、引っ越し費用も自分で準備したりする必要があります。
このように、競売まで進んでしまうと、不利な条件での売却になってしまうため、なるべく回避できるよう対処しましょう。

競売までの流れ

住宅ローンが返済不可になったからといって、不動産がすぐに競売にかけられるわけではありません。
住宅ローンが返済不可になったあとは、どのような流れで競売へ進むのでしょうか。
流れについて見ていきましょう。
流れ①催告書や督促状が届く
住宅ローンが返済不可になってから2か月ほど過ぎると、金融機関から催告書や督促状によって支払いを催促されます。
ここまでで対処できれば、大きな事態に発展することはありません。
流れ②個人信用情報機関に事故情報が掲載される
いわゆるブラックリストに掲載されてしまいます。
ブラックリストに掲載されると、クレジットカードが作れなくなったり、ローンが組めなくなったりするため、注意が必要です。
流れ③期限の利益の喪失予告通知が届く
期限の利益の喪失予告通知とは、「期日までに滞納金を支払わなければ一括支払いを要求する」という通知のことです。
ここからは、通常の売却ができなくなってしまいます。
流れ④代位弁済通知書が届く
代位弁済通知書とは、「保証会社が住宅ローンを代わりに返済する」という通知のことです。
債権者が金融機関から保証会社に変わります。
流れ⑤競売にかけられる
保証会社が裁判所に申し立て、競売の手続きがおこなわれます。

競売までにかかる期間は？

上記で大まかな流れについてはご説明しましたが、競売までにかかる期間はどのくらいなのでしょうか。
実は、競売の手続きが完了するまでには、目安として1年以上がかかります。
しかし、通常の売却ができるのは、流れ③のブラックリストに掲載される頃までです。
ここまでの流れにかかる期間は、3か月ほどです。
これ以降は、通常の売却ができなくなってしまいます。
そして、一括返済を求められるまでの期間が3か月から6か月、債務者が保証会社に変わるまでの期間が6か月から10か月ほどです。
ここまで期間が経過してしまうと、競売の入札が始まってしまうため、早めに対処法を検討しましょう。

住宅ローンが返済不可になった場合に任意売却を選択するメリット

最後に、住宅ローンが返済不可になった場合に任意売却を選択するメリットについてご紹介します。
前の章でもご紹介したように、任意売却とは、住宅ローンの返済が不可になった場合でも、通常の売却と同じように売却の手続きがおこなえる売却方法のことです。
そのため、任意売却では競売と異なり、自分の意思を反映できるというメリットがあります。
また、住宅ローンが残った場合も、現実的な金額で返済を続けやすいでしょう。
任意売却は、競売よりも高値で売却できるケースがほとんどなので、その分、費用負担が減る可能性も高まります。
さらに、競売になった場合はローンの滞納について公表されてしまいますが、任意売却であれば、その心配がありません。
このように、手続きの進め方や費用面、プライバシーに関しても、任意売却をおこなうメリットは大きいと言えます。
これらを踏まえると、住宅ローンが返済不可になり、通常の売却も難しい段階であれば、任意売却がおすすめです。

まとめ

今回は、住宅ローンが返済不可になった場合の対処法や競売にかけられるまでの流れ、任意売却のメリットについてご紹介しました。
住宅ローンの返済が難しい場合は、住宅ローンが返済不可になる前の段階で少しでも高値で売却し、費用負担を減らすことが大切です。
すでに滞納している場合でも、任意売却をおこなうことによって、通常の売却と同じように手続きを進められます。
株式会社ウルハホームでは、売却時の仲介手数料が最大半額ですので、費用負担を抑えて売却することが可能です。
埼玉県川越市を中心に狭山市、鶴ヶ島市、ふじみ野市、坂戸市で住宅ローンの返済にお悩みの方は、ぜひお気軽にご相談ください。