不動産売却前に知っておきたい減価償却の基礎知識とは

不動産売却前に知っておきたい減価償却の基礎知識とは

不動産を売却すると、税金の計算が必要になるケースがあります。
このとき、重要になるのが減価償却です。
減価償却は、譲渡所得を計算するときに必要になるので、理解しておく必要があります。
今回は、不動産を売却するときに重要になってくる減価償却についてマンション売却を例にご紹介します。

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減価償却とは

不動産における減価償却とは、建物の資産価値を年ごとに減らしていく会計処理のことです。
基本的に、建物は時間の経過とともに価値が下がっていきます。
そのため、適正な価値を算出するためには、時間の経過とともに資産価値を減らしていく必要があるのです。
不動産を売却した場合、売却によって得た収入額から経費を差し引き譲渡所得を算出します。
そして、この経費には不動産の購入代金を計上することができるのです。
しかし、これでは正しい価値を反映していません。
なぜなら、前述のとおり建物は時間の経過とともに劣化していくからです。
そのため、購入代金のすべてを経費として計上することはできないので注意してください。
正しい経費を知るためには、減価償却を用いて経費を算出しなければいけません。
では、減価償却費はいつ誰が、どのような計算方法で算出していくのでしょう?
次章からは、減価償却費の計算方法をご紹介します。

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不動産売却における減価償却費の計算方法とは

減価償却費には、定額法と定率法の2つが存在します。
定額法は、取得費用を耐用年数で割り、同じ額を毎年減価償却費として計上する方法です。
定率法は、取得費用から減価償却費として計上してきた累計額を引いた残高に毎年一定の償却率をかけて算出していきます。
なお、平成28年4月1日以降に取得したマンションは定額法による計算のみが認められています。
では、実際にマンションの減価償却費の計算式を見ていきましょう。
減価償却費=購入代金×0.9×償却率×経過年数
マンションの減価償却費は上記の計算で算出します。
マンションを売却して利益が出た場合は、課税額を算出して確定申告をおこないます。

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減価償却費の注意点とは

減価償却費を計算するためには、不動産の取得費が必要です。
しかし、なかには売買契約書が見つからないケースもあるでしょう。
このような場合は、不動産の売却金額の5%を概算取得費として計上することができます。
ただし、実際の購入額が概算取得費よりも高額な場合は、損をしてしまうこともあるので注意してください。
なお、取得費が確認できる書類が残っていても、概算取得費で計算した方が得になるのであれば、概算取得費での計算を選択することが可能です。
なかには、計算した結果、譲渡損失となるケースもあります。
当然ですが、損失が出ている場合は税金を支払う必要はありません。

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まとめ

不動産を売却して利益がでると申告と納税が必要になります。
減価償却費は、建物の購入代金と購入にかかった諸経費、建物の構造と所有していた期間を基に計算していきます。
不動産を売却する前には、必要な税金を把握しておくためにも、先に計算してシミュレーションしておきましょう。
私たち「株式会社ウルハホーム」は地域のネットワークを駆使した不動産売却をおこなっております。
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打田 雄統

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