不動産売却時の参考になる固定資産税評価額の概要と計算方法について解説！

不動産を所有している方に、毎年課される固定資産税。
その基準となる「固定資産税評価額」の概要や計算方法について、詳しくご存じの方は少ないかもしれませんが、固定資産税評価額は、不動産売却に関わるさまざまな税金を算出する際の基準となるものです。
不動産売却を検討するにあたって、ご自身が所有している不動産の固定資産税評価額について、理解を深めておきましょう。
そこで今回は、固定資産税評価額とはなにか、その計算方法やそのほかの評価額について解説します。
埼玉県川越市を中心に狭山市、鶴ヶ島市、ふじみ野市、坂戸市などのエリアで不動産売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。

不動産売却時に知っておきたい固定資産税評価額とは？

そもそも、固定資産税評価額とはどのようなものなのか、まずはその概要についてご説明します。

固定資産税とは？

固定資産税とは、毎年1月1日時点に、建物や土地といった「固定資産」を所有している方が、固定資産が所在する市町村に納める税金です。
毎年4月から6月ごろになると、市町村から納税通知書が届き、同封されている納付書を用いて納税します。
不動産の場合、土地と建物は別々に固定資産税が課されます。
たとえば、一戸建てを所有している方は、土地と建物の2つの不動産を所有していることになり、2つの固定資産税を納めなければなりません。

固定資産税評価額とは？

固定資産税は一律ではなく、固定資産の価値が大きければ大きいほど、税金も高くなります。
そして、その固定資産税の税額を決める際の基準となるものが、「固定資産税評価額」です。
固定資産税の税額を算出する際には、次のように固定資産税評価額が用いられます。
固定資産税＝固定資産税評価額（課税標準額）×1.4％
なお、1.4％という税率は、国が目安としている税率であるため、市町村によって異なる場合もあります。

固定資産税評価額の役割

固定資産税評価額は、固定資産税の課税標準としてだけでなく、都市計画税や登録免許税、不動産取得税の課税標準としての役割も果たしています。
それぞれの税金を算出する際に、以下のように固定資産税評価額が用いられます。
都市計画税＝固定資産税評価額×0.3％（本則）
都市計画税とは、毎年1月1日時点に、市街化区域内に不動産を所有する方に課せられる税金です。
都市計画税は、都市計画事業（道路、水道、公園などの公共施設の整備など）や、土地区画整理事業などの資金や費用として使われます。
登録免許税＝固定資産税評価額×2％（本則）
登録免許税とは、不動産を登記するときに支払う税金です。
不動産売却においては、買主が負担することが多いですが、当事者間の話し合いにより売主負担とするケースもあります。
不動産取得税＝固定資産税評価額×4％（本則）
不動産取得税とは、建物や土地を取得した買主に課される税金です。
不動産売却においては、売主が負担する税金ではありません。
しかし、住み替えをおこなう際に取得した新居については、新居の固定資産税評価額をもとに、不動産取得税が課されることを覚えておきましょう。
では、固定資産税評価額はどのように決められるのでしょうか。

固定資産税評価額の決め方

建物
建物を評価する際に採用されているのが「再建築価格方式」という方法です。
評価する建物に使用されている材料を用いて、同じ場所に再建築する場合を想定し、さらに経年劣化などを考慮して計算されます。
土地
土地については、国土交通省が標準地の調査を実施したうえで毎年公表する「公示地価」の7割程度を目安にして評価額が定められています。

不動産売却時に知っておきたい固定資産税評価額の計算方法

不動産売却において、固定資産税評価額についての知識を深めるために、ご自身でその金額を知るための計算方法についてご説明します。

固定資産税評価額の計算方法

前章でお伝えしたように、固定資産税額は、固定資産税評価額に1.4％をかけて算出します。
したがって、固定資産税額を1.4％（0.014）で割れば、固定資産税評価額が算出できます。
固定資産税評価額＝納税している固定資産税÷1.4％（0.14)

固定資産税評価額を調べる方法

固定資産税評価額は、次のような方法で調べることができます。
課税明細書を確認する
不動産を所有している方には、毎年納税通知書が送られてきます。
納税通知書には「課税明細書」が同封されており、その課税明細書に、固定資産税評価額が記載されています。
固定資産評価証明書を取得する
課税明細書を紛失した場合は、固定資産評価証明書で確認することが可能です。
固定資産評価証明書は、不動産の所在地である市町村の役所に申請して取得します。
このように、不動産売却において、固定資産税評価額を知りたい場合は、ご自身で計算する、もしくは課税明細書や固定資産評価証明書を確認してみましょう。

固定資産税評価額は不動産売却の相場を知る材料になる

前章でもお伝えしましたが、土地の固定資産税評価額は、不動産鑑定士が算定する「公示地価」の7割程度が目安となります。
したがって、次の計算式に当てはめれば、公示価格がわかります。
公示地価＝固定資産税評価額÷0.7
公示地価は、土地の売買価格の適正な目安となります。
つまり、固定資産税評価額は、不動産売却の相場を知る材料になるのです。

不動産売却時に固定資産税評価額以外で土地の評価額を知る方法

不動産売却時に土地の評価額を知りたい場合は、固定資産税評価額以外に、次のような方法で調べることができます。

公示地価

公示地価とは、毎年1月1日時点における土地の価格です。
全国2万5,000地点以上の標準地を対象に、2人以上の不動産鑑定士が現地調査をおこない算定した価格をもとに、国土交通省が公表します。
前章でもお伝えしたように、公示地価は固定資産税評価額から割り返すことで把握できますが、国土交通省のWEBサイト「土地総合情報システム」で検索可能です。

基準地価

基準地価とは、毎年7月1日時点における土地の価格で、各都道府県が主体となって公表します。
評価の対象となるのは、全国の約2万地点の「基準地」で、1人以上の不動産鑑定士による調査をもとに算定します。
こちらも、国土交通省のWEBサイト「土地総合情報システム」で検索可能です。

路線価

路線価とは、道路に面する標準的な宅地の価格のことです。
国税庁の「路線価図・評価倍率表」を利用して調べることができます。

実勢価格

実勢価格とは、不動産売却において、売主と買主との間で実際に合意して取引された価格です
土地の相場を知るために、近隣の類似する土地の実勢価格を調べることで、売り出し価格の参考にすることができます。
実勢価格は、国土交通省が、実際に不動産取引をおこなった方を対象にしたアンケート結果をもとにした「不動産取引価格情報検索サイト」で検索可能です。
このように、土地の価格の目安を知りたい場合は、固定資産税評価額以外にも上記のような方法で検索できます。
しかし、これらはあくまで参考として活用し、実際に不動産売却を検討する際は、不動産会社に査定を依頼しましょう。

まとめ

固定資産税評価額は、不動産売却に関わる税金を算出するための基準となります。
また、固定資産税評価額を用いて相場を把握することができるため、売り出し価格の参考にしてみてはいかがでしょうか。
株式会社ウルハホームは、埼玉県川越市を中心に狭山市、鶴ヶ島市、ふじみ野市、坂戸市などのエリアで、不動産売却をサポートしております。
査定や売却のご相談を無料にて承っておりますので、不動産売却をご検討の際は、ぜひ弊社までお気軽にお問い合わせください。